Pięć dodatkowych lat spłaty kredytu hipotecznego może zauważalnie obniżyć miesięczną ratę. Jednocześnie oznacza, że bank będzie naliczał odsetki przez dłuższy czas. Wybór okresu kredytowania wymaga więc spojrzenia na więcej niż miesięczne obciążenie domowego budżetu.
Przy kredycie hipotecznym opiewającym na kilkaset tysięcy złotych różnice między spłatą przez 20, 25 i 30 lat mogą być duże. Dotyczy to zarówno wysokości rat, jak i sumy odsetek. Warto policzyć kilka wariantów jeszcze przed podjęciem decyzji. Pozwala to sprawdzić, ile faktycznie daje wydłużenie spłaty i jakie są jego finansowe konsekwencje.
Jak długo można spłacać kredyt hipoteczny?
Okres kredytowania ustala się w latach, ale kredyt jest najczęściej spłacany w miesięcznych ratach. Kredyt na 20 lat oznacza więc 240 rat, na 25 lat – 300, a na 30 lat – 360. Poszczególne banki określają własne dopuszczalne okresy finansowania, dlatego dostępne warianty mogą się różnić.
Istotnym punktem odniesienia są zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nimi bank powinien rekomendować klientowi detalicznemu okres spłaty nieprzekraczający 25 lat. Jeżeli klient zdecyduje się na dłuższy okres, kredyt nie powinien zostać udzielony na dłużej niż 35 lat. KNF wskazuje przy tym, że nadmierne wydłużanie okresu kredytowania wiąże się ze wzrostem łącznych kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę.
Jak okres kredytowania wpływa na wysokość miesięcznej raty?
Zależność jest prosta: przy tej samej kwocie kredytu hipotecznego i takim samym oprocentowaniu wydłużenie okresu spłaty pozwala rozłożyć zadłużenie na większą liczbę miesięcznych rat. Dzięki temu pojedyncza rata może być niższa. Różnica może być istotna dla domowego budżetu. Nie należy jednak zakładać, że rata będzie malała proporcjonalnie do wydłużenia okresu kredytowania. Jeżeli kredyt zostanie wydłużony z 20 do 30 lat, czas spłaty zwiększy się aż o połowę, ale miesięczna rata nie zmniejszy się w ten sam sposób.
Można to pokazać na uproszczonym przykładzie. Załóżmy kredyt w wysokości 500 000 zł, oprocentowanie na poziomie 6% w skali roku oraz raty równe. Przy 20-letnim okresie kredytowania rata wyniosłaby około 3582 zł. Wydłużenie spłaty do 25 lat obniżyłoby ją do około 3222 zł, a przy 30 latach byłoby to około 2998 zł.
Przejście z 20 na 25 lat daje więc w tym przykładzie około 360 zł różnicy miesięcznie. Kolejne wydłużenie spłaty o pięć lat obniża ratę już tylko o około 224 zł. To ważna właściwość długoterminowego kredytu. Każde kolejne wydłużenie okresu spłaty może przynosić coraz mniejszą korzyść w postaci niższej raty. Dlatego zamiast automatycznie wybierać najdłuższy dostępny wariant, warto zestawić ze sobą konkretne okresy i ilość zapłaconych łącznie odsetek.
Dlaczego dłuższy okres kredytowania zwiększa całkowity koszt kredytu?
Niższa miesięczna rata wynikająca z wydłużenia okresu kredytowania ma swoją konsekwencję. Odsetki są naliczane przez dłuższy czas, dlatego ich łączna suma rośnie. Weźmy jako przykład kredyt na 500 000 zł z oprocentowaniem 6% i ratami równymi. Przy okresie 20 lat suma odsetek wyniosłaby około 360 tys. zł przy racie 3 582 zł. W wariancie 25-letnim byłoby to około 466 tys. zł z ratą ok. 3222 zł, a przy 30 latach – około 579 tys. zł (rata 2 998 zł).
Różnice są więc znacznie większe, niż może sugerować sama wysokość miesięcznej raty. Wydłużenie okresu z 20 do 25 lat obniża ją w naszym przykładzie o około 360 zł, ale jednocześnie zwiększa sumę odsetek o około 107 tys. zł. Kolejne pięć lat zmniejsza ratę o około 224 zł, a suma odsetek rośnie o następne około 113 tys. zł.
Przy niezmienionych założeniach kredyt na 30 lat oznacza zatem zapłatę około 219 tys. zł odsetek więcej niż kredyt na 20 lat. Nie wynika to z wyższej pożyczonej kwoty. W każdym przypadku bank udostępnia te same 500 000 zł. Zmienia się czas, przez który kapitał pozostaje do spłaty.
Dlatego ocena długości kredytu wyłącznie na podstawie miesięcznej raty daje niepełny obraz. Przy porównaniu kilku okresów warto sprawdzić zarówno różnicę w miesięcznym obciążeniu, jak i kwotę odsetek wynikającą z wydłużenia spłaty.
Czy skrócenie okresu kredytowania zawsze się opłaca?
Pod względem sumy odsetek krótszy okres jest korzystniejszy, jeżeli porównujemy kredyty o tej samej kwocie, oprocentowaniu i pozostałych założeniach. Nie oznacza to jednak, że należy wybierać możliwie najkrótszy dostępny okres bez uwzględnienia własnej sytuacji finansowej.
Krótsza spłata wymaga zaakceptowania wyższej obowiązkowej raty. W naszym przykładzie różnica między 20 a 30 latami wynosi około 584 zł miesięcznie. Kredytobiorca wybierający 20 lat musi być przygotowany na ponoszenie tego wyższego obciążenia regularnie przez cały okres spłaty. Znaczenie ma więc nie tylko to, czy gospodarstwo domowe jest w stanie zapłacić określoną ratę w zwykłym miesiącu. W budżecie powinno pozostać miejsce na inne wydatki oraz nieprzewidziane sytuacje. Zbyt wysoka rata może ograniczać możliwość tworzenia oszczędności i utrudniać radzenie sobie ze wzrostem kosztów życia.
Wybór krótszego okresu powinien zatem wynikać z możliwości finansowych, a nie wyłącznie z chęci ograniczenia odsetek. Rata powinna pozostawać na poziomie, który można regularnie obsługiwać bez nadmiernego obciążania domowego budżetu.
Osobnym zagadnieniem jest ryzyko zmiany wysokości rat w przypadku określonych rodzajów oprocentowania. Nie wpływa ono na przedstawioną tutaj podstawową zależność między długością spłaty a wysokością raty, ale powinno zostać uwzględnione przy ocenie konkretnej oferty.
Jak okres kredytowania może wpływać na zdolność kredytową?
Okres spłaty jest również jednym z parametrów uwzględnianych przy ocenie zdolności kredytowej. Wydłużenie okresu może zmniejszyć miesięczną ratę przyjmowaną do kalkulacji, co w określonych przypadkach wpływa na możliwą do uzyskania kwotę finansowania. Nie oznacza to jednak, że wystarczy wydłużyć kredyt do maksymalnego okresu, aby proporcjonalnie zwiększyć zdolność kredytową. Bank przeprowadza szerszą ocenę sytuacji klienta, a sam okres spłaty jest tylko jednym z jej elementów.
Dodatkowo KNF wskazuje, że przy ocenie zdolności kredytowej bank powinien przyjmować okres kredytowania nie dłuższy niż 25 lat. Jeżeli klient zaciąga kredyt na dłużej, bank powinien uwzględnić w ocenie zdolności maksymalnie 25-letni okres. Oznacza to, że wydłużenie kredytu np. z 25 do 30 lat nie powinno być traktowane jako prosty sposób na dalsze zwiększanie zdolności kredytowej.
Jak dobrać okres kredytu hipotecznego do własnego budżetu?
Zamiast zaczynać od pytania „na ile lat wziąć kredyt?”, warto porównać kilka wariantów dla dokładnie tej samej kwoty finansowania. Pozwala to zobaczyć, ile w praktyce kosztuje obniżenie miesięcznej raty poprzez wydłużenie spłaty.
Pierwszym krokiem jest ustalenie wysokości raty, która nie będzie nadmiernie obciążała domowego budżetu. Nie chodzi przy tym o maksymalną kwotę, którą można przeznaczyć na ratę w obecnej sytuacji. Warto uwzględnić również regularne oszczędności, wydatki okresowe i rezerwę na nieplanowane koszty.
Następnie można zestawić kilka okresów kredytowania. Jeżeli przy 20 latach rata jest zbyt dużym obciążeniem, warto sprawdzić wariant 25-letni. Jeśli różnica zapewnia wystarczającą przestrzeń w budżecie, nie ma potrzeby automatycznego wydłużania kredytu o kolejne pięć lat.
Warto zwrócić uwagę właśnie na skalę kolejnych różnic. W naszym przykładzie wydłużenie spłaty z 20 do 25 lat zmniejsza ratę o około 360 zł. Przejście z 25 do 30 lat przynosi dodatkowe obniżenie o około 224 zł. Kredytobiorca może więc ocenić, czy dodatkowe pięć lat spłaty jest uzasadnione uzyskaną różnicą w miesięcznym budżecie.
Znaczenie ma także wiek w momencie zaciągania zobowiązania. Przy kredycie na 30 lat osoba mająca 30 lat zakończy planową spłatę kredytu około 60. roku życia, natomiast osoba mająca 45 lat – około 75. roku życia. Banki stosują własne kryteria dotyczące wieku kredytobiorcy na koniec okresu kredytowania, dlatego dostępny okres może być w praktyce krótszy od maksymalnego. Nie ma więc jednej odpowiedzi właściwej dla wszystkich kredytobiorców.
Dłuższy okres i późniejsze nadpłacanie – czy warto brać taki wariant pod uwagę?
Jednym z rozwiązań rozważanych przez kredytobiorców jest wybór dłuższego okresu spłaty, a następnie dobrowolne przeznaczanie dodatkowych środków na nadpłaty. Pozwala to zachować niższą obowiązkową ratę wynikającą z harmonogramu i jednocześnie szybciej zmniejszać zadłużenie, gdy sytuacja finansowa na to pozwala.
Takiego rozwiązania nie należy jednak traktować jako automatycznego odpowiednika kredytu zaciągniętego od początku na krótszy okres. Jego rezultat zależy między innymi od wysokości i częstotliwości faktycznie dokonywanych nadpłat oraz warunków wcześniejszej spłaty określonych dla danego kredytu.
Przy wyborze okresu kredytowania pomocne może być również wsparcie eksperta kredytowego. Może on przygotować symulacje dla różnych okresów spłaty, na przykład 20, 25 i 30 lat, oraz pokazać, jak każdy z tych wariantów wpływa na wysokość miesięcznej raty i sumę odsetek. Takie zestawienie ułatwia ocenę, czy obniżenie raty uzasadnia wydłużenie zobowiązania o kolejne lata. Ekspert może również pomóc sprawdzić, jakie okresy kredytowania są dostępne w poszczególnych bankach w konkretnej sytuacji klienta. Ostateczny wybór powinien jednak uwzględniać możliwości finansowe kredytobiorcy oraz poziom miesięcznego obciążenia, który jest dla niego akceptowalny.
Materiał zewnętrzny.
